Retailers in lockdown kunnen huurkorting aanvragen

ROERMOND – Net als veel andere winkeliers kunnen ook fietsretailers huurkorting aanvragen, die de pijn van de coronaregels een beetje kunnen verlichten. Lang niet alle ondernemers zijn zich daarvan bewust. De Hoge Raad heeft hierover onlangs een baanbrekende prejudiciële beslissing genomen.

Kort voor de jaarwisseling heeft De Hoge Raad daarover zelfs een uitspraak gedaan in rechtszaken over huurkorting voor getroffen winkeliers en horecaondernemers. In die uitspraak heeft de rechter bepaald dat de helft van de coronapijn ten laste moet komen van de verhuurders. Met deze zogenaamde prejudiciële beslissing geeft de Hoge Raad een richtlijn aan lagere rechters, zodat ondernemers aanspraak kunnen maken op huurkorting. Deze uitspraak is een uitkomst voor kleinere ondernemers die, in tegenstelling tot grote winkelbedrijven, de gang naar de rechter niet zo snel maken. “Niet alleen de financiële pijn van de totale sluiting moet gedeeld worden, maar ook die van teruggelopen omzet door coronarichtlijnen en wegblijvende klanten vanwege de crisis,” aldus De Hoge Raad, die ook een standaardformule voor de berekening van de verdeling geeft.

Het door coronaregels niet kunnen exploiteren van huurruimtes is een ‘onvoorziene omstandigheid’

Het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen is volgens de Hoge Raad een onvoorziene omstandigheid. Dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimten (bijvoorbeeld een fietsenwinkel) deze ruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020. In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. De Hoge Raad geeft in zijn uitspraak een rekenmodel dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering.
Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid. De door de overheid opgelegde sluiting van bepaalde bedrijfsruimten is geen ‘gebrek’ in de zin van de wet (art. 7:204 Burgerlijk Wetboek). Dat heeft de Hoge Raad geoordeeld naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Roermond.

De rechtbank zal in haar uitspraak rekening houden met de Hoge Raad

De wereldwijde uitbraak van het coronavirus heeft sinds het voorjaar van 2020 verstrekkende gevolgen (gehad). Veel winkels werden verplicht hun deuren te sluiten of werden beperkt in openingstijden, door het bewaren van de anderhalve meter afstand of het aantal aanwezige klanten. In de huursector heeft de coronacrisis onder meer geleid tot discussie over de vraag of de huurders van bepaalde bedrijfsruimten in verband met de coronacrisis aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs, en zo ja hoe die vermindering moet worden berekend. Op deze vraag wordt in de rechtspraak geen eenduidig antwoord gegeven. In een zaak tussen een verhuurder en een huurder van een horecagelegenheid heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld. Ten aanzien van het onderwerp in kwestie heeft de rechtspraktijk behoefte aan een beantwoording van de prejudiciële vragen die huurders en verhuurders en/of de rechter houvast geeft bij de beslissing in concrete zaken.
Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad over de toepasselijkheid of uitleg van een rechtsregel. Daaraan kan behoefte bestaan als de Hoge Raad over die vraag niet eerder heeft beslist. Het gaat om vragen die zich voordoen in een concrete zaak die bij een rechtbank of hof in behandeling is. De mogelijkheid tot het stellen van prejudiciële vragen is verbonden aan een aantal voorwaarden: zo moet een antwoord op deze vraag nodig zijn voor het nemen van een beslissing in een zaak en dezelfde vraag moet aan de orde zijn in vergelijkbare zaken.
De rechtbank zal de zaak nu voortzetten en in haar uitspraak rekening houden met de antwoorden van de Hoge Raad. Ook andere rechters die in vergelijkbare zaken moeten beslissen en partijen in onderling overleg, zullen de antwoorden van de Hoge Raad daarbij betrekken.

Voorbeeldbrief helpt fietsretailers op weg

In een besloten Facebookgroep van ondernemers uit de fietsbranche kwam deze kwestie ook al aan de orde. Eén van de ondernemers heeft een voorbeeldbrief opgesteld en die desgevraagd gedeeld met NieuwsFiets.nu.

Beste <verhuurder>, 

Hierbij een belangrijk bericht ten aanzien van onze huurovereenkomst voor het winkelvastgoed aan de <adres> in <plaats>.

Zoals je weet is er vanwege onze rijksoverheid sinds 18 december 2021 sprake van een nagenoeg volledige lock-down.  De rijksoverheid verbiedt ons het gebruik van het gehuurde.  Als gevolg van deze force majeure mogen wij tot nadere aanwijzing geen klanten in onze winkel ontvangen.
Je zult begrijpen, dat dit een desastreuze impact heeft op onze bedrijfsvoering.

Ook elders in de detailhandel spelen deze problemen, die de relaties tussen huurders en verhuurders onder druk zetten.

Op de voet van recente jurisprudentie is het verbod van overheden om het gehuurde te gebruiken een gebrek aan het gehuurde, zoals bedoeld in BW 7: 204.2. Rechters vinden in verschillende uitspraken, dat er in gevallen als deze aanleiding is voor huurder en verhuurder om aan tafel te gaan teneinde de pijn van dat gebrek door de corona-maatregelen te delen.

In de praktijk betekent dat, dat de huur wordt verminderd tot de helft zolang de corona-maatregelen duren.

Onder druk van de omstandigheden stellen wij daarom voor, dat jij vanaf 18 december 2021 de helft van de huur aan ons berekent totdat de gedwongen sluiting van onze winkel eindigt. De huurpenningen, die wij betaalden voor de maand december 2021 zullen dan worden verrekend met de nog niet verschuldigde huurpenningen voor de komende maanden.

Wij zullen met onze boekhouder overleggen hoe wij deze tijdelijke ingreep administratief zo soepel mogelijk kunnen laten verlopen.

Gezien het bovenstaande en de goede relatie, die wij als huurder en verhuurder met elkaar hebben, gaan wij uit van jouw bevestiging van ons voorstel. Wij hopen gezamenlijk dat aan de corona-problemen een snel einde komt!

Met vriendelijke groet,

 <huurder> 

(*) BW7: 204.2
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

KLIK HIER voor de complete uitspraak van de Hoge Raad